清末和民国初年，是杭州茶馆兴衰交替的年月。那时的杭州茶馆是什么样子，经历了怎样的更迭与变迁？
那时，在白堤东首的昭庆寺边有一个九莲村，这么好听的名字是因为这一带从宝云山下到松林场外，共有二十多个池塘河荡，都种满了荷花，盛产白莲。当时这一带有大小十多家茶摊、茶馆。其中最简陋的是在芦蓆棚下设的茶摊，一般的是平房瓦屋里的小茶店。最大的茶楼有三家，这就是九莲茶楼、四方茶园和潘鑫记茶楼。四方茶园的主人是个有文化的上海寓公，追求风雅，茶园前由竹蔑扎成篱笆围成了一个很大的院子，里面池水通向西湖，养了荷花。楼房顶上还有一个看花赏景的阳台，摆上了几张桌子，可以边赏景边品茗。四方茶园园门上的楹联是：“门接八方客，茶烹四海春”令人感到四方茶园的不俗。九莲茶楼开在昭庆寺前的繁华地段，占地利和人气之优。潘鑫记茶楼开在圣塘闸河边，楼下近河临弥陀寺直街。
潘鑫记茶楼创业于清道光三年，老板小名阿鑫，没读过书，但会作生意。创业之初，茶楼的开场就较大，里面放了三十多张茶桌，楼上三间也摆了十二张八仙桌，加上靠窗的双人小桌八张，人气极旺。在楼下吃茶的大多是担挑背篓作力气活的人，每壶茶七个铜板就可以坐一个早市。楼上多是穿长衫马褂、西装革履或穿军装吃衙门饭的。楼上的茶钱不等，看茶定价。常客们一律龙井香片，每壶两角小洋，也有满月结账或者一年三清的，即端午、中秋和腊月小年，三清。据说，这茶钱每壶不到一角六，茶店到节头还要另送一点茉莉玳玳花，吃红茶的另送一包精制玫瑰香片。如有贵客前来品尝雨前龙井，祁门细叶红茶等高档名茶，每壶茶钱则是六角小洋。特殊的客人，老板不仅高接远送，还另加四碟水果和蜜饯。
由于这三家茶楼经营的理念和方式不同，生意也就不同。九莲茶楼虽然位置很好，但因经营而亏本，最后只好改成了饭店。四方茶园因定位太雅，俗人不敢进入，反而门可罗雀，生意十分清淡。只有潘鑫记经营方式灵活，生意红火，但潘鑫记的生意传到他的儿子潘二鑫时，已是清末的光绪年间，到了改朝换代的时候，生意暗淡。潘二鑫竭力守成，固守潘鑫记招牌。传到第三代潘三鑫的时候，到了民国，潘三鑫上学读书，毕业于杭州的高等学校，他头脑灵活，适应新潮，随着“五四”运动之后新文化的兴起，以及外国文化的传入，潘鑫记茶楼再一次振兴起来。
四方茶园倒闭之时，潘鑫记老板潘三鑫冒着时局动荡的风险，采取了一个大胆举动，用三千块大洋盘下了四方茶园，并当街造成了一座巨石砌成的骑楼，把两家茶馆连在了一起。新的潘鑫记茶楼雄伟气魄，人在楼上品茶揽胜，楼下的直街，游人不绝，照样行走，生意越做越大，潘三鑫不仅有作生意的气魄更有作生意的技巧，他在高人的指点下，制订和推出了一个把茶馆经营与杭州人生活习俗结合起来的，技巧百出的，令人惊叹的营销计划，称之为“十二茶会”。
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